За целите на печалбата, много инвеститори в недвижими имоти продават апартаменти на последния етап от строителството, когато цената на жилищата се е увеличила (и не веднъж) от началото на проекта, но от строителя няма останали апартаменти. За да направите такава сделка е възможно само чрез прехвърляне на собственост върху апартамент в нова сграда, какво означава това и какви нюанси трябва да знаете, за да се предпазите от най-вероятните рискове - прочетете в тази статия.
Какво е прехвърлянето на права на собственост
Преди да разберете колко безопасна е покупката на недвижим имот според тази схема, трябва да разберете какво е възлагането на апартамент в нова сграда, за да се изясни законно важни аспекти, свързани с този вид транзакции.
Прехвърлянето на вещни права е единственият начин акционерът да продаде апартамент в незавършена къща, преди да бъде пуснат в експлоатация. Следователно става дума за възлагане само когато продавачът не е предприемач, а физически (собственик на капитал, който е закупил жилище от предприемач) или юридическо лице (фирма изпълнител, организация инвеститор). Този начин на прехвърляне на права върху апартамент е предвиден от федералния закон “За участие в споделено строителство”. И това е възможно от момента на държавна регистрация на договора за участие в строителството (DDU) до датата на доставка на къщата.
Прехвърлянето на апартамент е сделка, в резултат на която се прехвърлят права на собственост върху жилищни помещения. Но, тъй като става дума за апартамент в къща в строеж, заедно с правата върху него, задълженията на инвеститора на недвижими имоти се прехвърлят. В действителност, обект на продажба не е самото жилище, а споразумение, при което купувачът може да стане собственик в бъдеще (DDU). До този момент апартаментът всъщност не е съществуващ обект, а само условен, с условни данни и номерация (пощенският адрес, точната площ и номерът на апартамента стават известни едва след въвеждане в експлоатация на къщата). Действителното прехвърляне на апартамента на новия собственик се извършва по прехвърляния и само след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация.
Вместо думата "присвояване" в официалните документи често има юридически термин - цесия. Споразумението за прехвърляне на права и задължения по ДДУ подлежи на държавна регистрация.
Важно! Неспазването на някое от законовите условия може да доведе до признаването на сделката за невалидна.
Видове присвояване
Транзакциите на присвояване се разделят на два типа, в зависимост от това дали продавачът е физическо лице или организация (юридическо лице). 2 '1. В първия случай най-често става дума за получаване на обезщетение поради разликата между цените на етапа на разкопките и на последния етап от строителството (няколко месеца преди поставянето на къщата). Също така, продавачът е воден от желанието да избегне плащането на данъци. Докато съинвеститорът не става собственик, той е длъжен да плати данък върху доходите от продажбата на апартамент (PIT), но в същото време да спести съществена част (данъкът няма да се изчислява върху кадастралната стойност и следователно без увеличение с коефициент 0,7). Но като регистрира имот, собственикът е длъжен да плати 13% данък върху цената на продажбата (ако притежава апартамента за по-малко от пет години). Какви рискове могат да възникнат при прехвърляне на права от акционер на друго лице?
При сключване на договор за възлагане, акционерът променя текущата ДПУ. В същото време новият акционер трябва да се споразумее за условията на строителя, които са били съгласувани с предишния участник в споделеното строителство. За да направите промени в DDU вече не е възможно. Но това е неговият плюс. Всички задължения на инвеститора остават същите - новият титуляр ще получи посочения апартамент по договорената цена и в определения срок. 2'25 ° 2. Във втория случай, ако правата и задълженията по DDU се прехвърлят на юридическото лице, процедурата за обработка на транзакцията не е твърде различна от предишната версия. Единственото изискване за организацията е, че сетълментът със строителя трябва да бъде направен в безкасова форма и само след държавната регистрация на ДДУ.
Отношението на разработчиците към възлагане и координация
Съгласно действащото законодателство на Руската федерация (а именно, федерален закон № 214), не е необходимо да се договаряте за сделката, ако цената на договора за възлагане е изцяло платена , Ако плащането се извършва само частично, съгласието на предприемача е предпоставка за прехвърлянето на права върху апартамента. Това е общо правило, от което има изключения. Ако предприемачът в DDU предписа директно изискване: "прехвърлянето на права без съгласието на предприемача е невъзможно" - тогава притежателят на капитала е длъжен да се съобрази с условията на договора, по силата на който подписа подписа си.
Не всички разработчици приемат транзакции за прехвърляне на права. Някои просто регистрират в DDU необходимостта от съгласуване на транзакцията за присвояване. Други предпочитат да получават обезщетения: те начисляват такса за възможността за прехвърляне на искове на друго лице в размер на 1-15% от стойността на апартамента.Кой точно трябва да понесе тези разходи, не е ясно посочен в законодателството, всичко зависи от споразумение между страните. Най-често тези разходи се покриват от първия акционер, който се съгласи с условията на строителя. На практика обаче продавачът често надценява цената на апартамента, за да компенсира разликата.
И още трети предписват в DDU директна забрана за изпълнението на тази транзакция. Което, между другото, не е напълно легално и може да бъде оспорено в съда (ако по-рано практиката показа безсмислието на такива жалби от инвеститори в недвижими имоти, сега има положителна тенденция - съдиите все по-често поемат страната на участника в споделеното строителство).Важно! Дори и да няма клауза за забрана или задължително одобрение в ДДУ, страните са длъжни да уведомят предприемача за промяната на акционера.
Рискове при задаване на
За да разберете дали има "капани" в сделката, трябва да знаете мотивите, които карат продавача. В случай на прехвърляне на права на апартамент в къща в строеж, всичко е много ясно и разбираемо. Продавачът иска да получи печалба и да избегне данъците. И няма значение кой действа като акционер - частен собственик или организация.
В този случай вероятността да се срещнете с измамници не е изключена. За да се избегнат рисковете (загуба на пари и жилище), си струва да се провери:
- Самият обект е в процес на изграждане (как протича проектът, имаше ли закъснения, наблюдавани ли са строителните норми)
- Разработчик (неговата история, степен на надеждност, обратна връзка за компанията на форуми и в общности на съинвеститорите);
- Дизайн и разрешителна документация (съдържа всички официални данни за проекта и разработчика); 61>
- Проведена ли е процедурата за държавна регистрация на DDU;
- Продавачът е извършил плащането изцяло на предприемача (както при обичайното) дори продавачът изпраща разписка за плащане заедно с други документи, в нашия случай това е DDU). Първите три точки се свързват с риска от недовършена конструкция: продавачът може да премести желанието си да се отърве от такъв обект, без да губи пари. \ T [61] \ t , Ясен знак за "замразено" строителство, когато 70% - 80% от продадените апартаменти, в определена къща, се предлагат по договора за възлагане, а строителните работи по обекта са завършени само с 20-40%.
Последните две са свързани с риска от загуба на всички инвестиции или с риск от непредвидени разходи. Ако предишният собственик не плати изцяло или изобщо не е платил за апартамента, задължението за плащане ще бъде поставено на новия участник в споделеното строителство (въпреки факта, че той вече е изплатил изцяло с продавача).
Както показва практиката, има и чести случаи, когато продавачите се опитват да мамят, като предлагат прехвърляне на права по предварителна ДДУ. Подобно споразумение не е правно обвързващо, тъй като дори не е регистрирано в регалии. Такива измамни действия често са придружени от двойни продажби и винаги завършват с загуба на пари и жилища за измарения купувач.
Ипотека: процедура
Една проста, макар и неразбираема на пръв поглед сделка по присвояване е сложна, когато се извършва плащане за сметка на ипотечни фондове. Обмислете три различни ситуации и процедури във всяка от тях. 2
1. Продавачът купи апартамент за сметка на ипотечни фондове. Основният въпрос е как да се прехвърлят права на недвижима собственост, ако банката е наложила такса?
Ако продавачът е закупил ипотечен апартамент, прехвърлящата сделка ще бъде възможна едва след изцяло погасяване на дълга. Заемът може да бъде погасен за сметка на купувача в няколко стъпки (но само при условие, че купувачът има пари в брой):
- продавачът и купувачът трябва да изготвят договор за кредит или разписка (не са регистрирани, но са направени в писмена форма) в два екземпляра, съхранявани за дълго време, в случай на претенции) и само след това правят превода на пари за погасяване на кредита и премахване на "тежестта";
- регистрацията на сделката по договора за прехвърляне на права. 61-99
2. Купувачът придобива апартамент в ипотека - как да сключи сделка и да намали разходите?
Кредит за обект, готов за доставка и реализиран чрез прехвърляне на права, не се предоставя във всички банки и за доста голям процент (а не в начален етап) строителство - вместо 9,5% годишно - 11-13%). Във връзка с това обстоятелство купувачът има право да поиска от продавача значителна отстъпка. Ако няма толкова много хора, които искат да си купят апартамент по договора за възлагане, другата страна ще трябва да ги посрещне по средата.
За да получи кредит, банката открива специална сметка за клиента, на която кредитополучателят е длъжен да внесе авансово плащане. Там също идват кредитни средства. Процедурата приключва чрез прехвърляне на цялата сума на сметката на продавача, която се извършва само след държавната регистрация на договора за възлагане (в службата по вписванията). 2
3. И двете страни правят покупка за сметка на ипотечни фондове.
Ако две "ипотекари" действат като страни по сделката, все още е възможно да се прехвърлят правата, ако първият акционер получи съгласие от банката-кредитор.
Разбира се, сделката за прехвърляне на жилищни права е сложна и изисква спазване на редица правни нюанси, както и максимална грижа и предпазливост както от продавача, така и от купувача. Но сега знаете как да избегнете най-вероятните рискове и да изготвите договор. Не забравяйте за стандартните рискове, свързани с всяка сделка с недвижими имоти (искове на трети лица, роднини, продажба от недееспособен продавач, попечител, който няма право да продава предмет и т.н.). 2
Търсене
Свързани статии
Дървена рамка за гипсокартон: материали
Гипсокартонът е един от най-популярните строителни материали. Използва се за изравняване на повърхности, изграждане на преградни стени по време на реконструкция, монтаж на различни конструкции. Лесн...
Как да си направим подземен гараж
Най-простият и най-икономичен тип покрив за гараж е по-малък. За неговото производство не са необходими твърде много строителни материали. Нещо повече, тя може да бъде изградена сама по себе си, защ...
Видове линолеум - снимки, характеристики, плюсове и минуси + Видео
Линолеумът все още е най-популярната подова настилка. Видовете линолеум на пазара имат много различни цветове и текстури. Това ви позволява да изберете покритие за всеки интериор. Чертежът може да и...
Как да направите кофраж за стълбите
При изграждането на селска къща, често е необходимо да се направи без изграждането на конкретно стълбище. Без значение къде ще бъде: в къщата, в сутерена или на входа на къщата, ще ви трябват извест...
Най-добри електрически пистолети за пръскане - Оценка 2019, ТОП 7
Точният ток на електрическите пистолети не може да бъде направен само въз основа на характеристиките на различни устройства. Много по-важно е да се знае как се показват в работата, а само купувачи,...